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北京房租在流动人口下降五年后终于下降了!“人家抢房子”变成“房子和别人”

发布于:2021-01-24

受疫情、外来人口减少等因素影响,北京房租价格在过去一年一直“跌个不休”,告别了长期以来只涨不跌的局面。整个租金交易的平均租金比2019年下降了7.70%。

“我们房租没涨没跌300块。这是我这么多年来第一次来北京。”李佳告诉《华夏时报》记者,她在北京良乡租了一套两居室。最近她续租的时候,看了看身边的价格,发现比2019年的价格低了点。她试图和房东谈判。结果房租从2019年的3600元降低到每月3300元,每年节省生活费3000多元。

李佳的情况也反映了一年来北京租房市场的现状。受疫情、外来人口减少等诸多因素影响,北京的租房价格在过去一年一直“跌个不休”,告别了长期以来只涨不跌的局面。整个租赁交易的平均租金比2019年下降了7.70%。

2012年以来首次年度租金水平同比下跌

此前,由于北京经济的快速发展,人民收入的不断增长,以及外来人口的不断涌入,北京房屋租赁市场供求关系长期紧张,CPI上涨、房价上涨、出租屋质量不断提高等因素叠加,北京房屋租金多年来一直处于上涨状态。

但是到了2020年,北京的房屋租赁市场完全变了。类似李佳的情况,在北京打拼了7年的王旭也告诉《华夏时报》记者,之前租房的时候,每年涨价续租已经成了常态。2020年,我在北太平庄住了第三年。2019年续租的时候房租涨了300-400。2020年第一次没有涨价。

房地产经纪人小刘告诉《华夏时报》记者:“北京的房租近年来一直在下降。我们小区的两居室,2019年一个月3800元,2020年租3400元左右。在以前的市场上,租金基本上每年都在上涨,很多人频繁换房,也是因为租金上涨太多。现在续约的租金不涨,或者已经降了,所以换房的需求少了,人们倾向于直接找房东续约,不会再找中介。以前我每个月的租房单至少是七八单左右。现在有两三单就好了。”

根据《我爱我家在北京》的区域成交数据,2020年北京房屋租赁成交量较2019年下降10.84%,为2019年历史首次下降。2020年,北京房屋租赁交易量持续下降,下降幅度扩大。2020年北京房屋租赁交易高点由3、7月推迟至5、8月,受疫情影响,旺季推迟。

在北京2020年的房屋租赁中,整个租赁交易的平方米租金为87.87元/套/月,比2019年下降5.35%;整个租金交易平均租金5581元/套/月,比2019年下降7.70%。2020年之前,北京整体房租呈持续上升趋势,2020年由涨转跌,趋势逆转。

壳牌研究院的数据显示,2020年北京月平均租金为82.8元/平方米,同比下降3.4%。2012年以来,第一年租金水平同比下降;从月租金水平来看,自2019年8月以来,租金水平连续17个月同比下降。

壳牌研究院高级分析师黄辉告诉《华夏时报》,2020年租金水平下降的主要原因是疫情影响下市场供求格局的变化。一方面,疫情的影响使租赁市场需求萎缩或推迟,供需矛盾趋于缓和,租金水平呈现下降趋势。另一方面,业主的租赁价格有望降低。为了加快出租速度,减少空置期间的损失

黄辉提到,这一轮的租金水平基本在市场预期之内。一方面,北京房租水平继续大幅上涨的动力不足。经过2012年以来的几轮上涨,北京的租金水平并不低,随着更多的出租屋继续进入市场,租赁市场的供需结构不断优化,供需矛盾将得到解决;另一方面,在疫情的影响下,租赁需求规模有所缩小,进一步增加了租户的议价空间。

小刘说:“疫情对行业影响很大。我们区离几所大学很近。以前很多学生出来租房。2020年实行封闭式管理,这部分游客就没了。也是因为疫情

,为了减少不必要的麻烦,很多人也不会选择在这个时候换房,大多数都会在原地续租。”

北京外来人口数量回落

我爱我家研究院分析,2020年全年交易规模上,由于人口过于庞大,近年来北京着力疏解人口,常住外来人口自2016年起持续下滑,2019年末降至745.6万人,较2015年末减少77万人。随着外来人口的见顶回落,北京的住房租赁规模开始缩小。按照这样的趋势,原本2020年继续下行并不意外,但疫情使2020年一季度交易量大幅减少,全年同比降幅扩大,交易量的下滑速度被加快。

相关报道也显示,北京985毕业生留京率不断下跌,2019年清北本科毕业生留京率不到2成,也在一定程度上反映着近年来北京市的人口动向。

为什么北京住房租赁市场会发生如此大的转变呢?合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,城市的租金水平和人口流动相关,近年来,北京市坚持了抑制外来人口的政策,北京市人口出现了明显的净流出状态。另外,在居住结构上,北京市的人口逐渐外迁到五环、六环区域,反映到租赁市场上,即租赁需求的减少,租金开始降低。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉《华夏时报》记者,2020年的租赁市场在疫情冲击下,市场量价齐跌,主要原因是疫情影响就业的发展,而就业环境和租金息息相关,虽然随着疫情的好转,就业环境有所恢复,但外来就业的人员以及高校毕业生就地就业意愿减弱,导致了市场上供应大于需求。

房屋租赁市场加速净化

除了市场上的个人房源受到影响外,2020年北京持续下跌的房租也导致了长租公寓市场的动荡。《华夏时报》记者了解到,疫情影响下的长租公寓入住率不足,导致资金链紧张,市场上有多家“高价拿房”的长租公寓出现了爆雷,也有机构出现了“提前解约”的问题,机构同房东和租客大量提前解约,给长租公寓市场带来不小的冲击。

除了交易量和租金价格上的影响,疫情也提前引爆了行业存在的一些问题。郭毅分析,长租公寓的爆雷,一定程度上反映了当前市场存在的问题,短期内市场对长租公寓的安全感减弱,也提示租户在租赁房源的选择上要提高警惕,选择更安全的方式,要和传统中介签约,或者与房主直签。

疫情也在一定程度上加速了行业的净化,淘汰了一些实力较差的长租公寓企业。从政策层面来看,2020年,北京住房租赁条例立法工作持续推进,《北京住房租赁条例》的出台已近在咫尺,未来长租房政策也将进一步完善,北京住房租赁市场将逐步走向规范化发展。

2021年,北京的房屋租赁市场会好转吗?王小嫱分析,随着经济的逐步恢复,就业市场好转,租赁市场或将好转,预计今年毕业季租赁市场的量将会迎来小高峰,但随着去年年底疫情的反复,预估一季度返乡潮不会显现。

“北京的人口净流入是一个中长期的政策,人口外流的状况短期内不会改变。”在郭毅看来,2021年,北京租赁市场在毕业季到来时可能会出现小幅度上扬,但整体租金水平还是会保持一个稳中小幅下滑的态势。

标签: 北京 租金 疫情
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